房地產(chǎn)代建持續(xù)發(fā)酵 涂企如何“圍獵”新藍海？
日期：2023-02-22 / 人氣： / 作者：qianchunyan
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)涌起多元化浪潮，“房地產(chǎn)+”更成為房企尋求戰(zhàn)略新方向，謀求利潤增長點的代名詞。在眾多新業(yè)務領(lǐng)域中，代建可以說是發(fā)展最為迅速的一個，從行業(yè)龍頭到區(qū)域性標桿，紛紛上陣代建市場，競爭格局頗為激烈。作為一種“以小搏大”的戰(zhàn)略舉措，實現(xiàn)了低投入撬動大收益，迎合了房企對規(guī)模與利潤的追求。
代建未來，新藍海吸引越來越多的“哥倫布”
代建起源于美國，在國內(nèi)最初以政府代建的形式存在，尤其以杭州本土房企最為熱衷，綠城、濱江、宋都等均參與進來，當?shù)卮ㄊ袌鲅杆偕郎亍ｋS著市場行情動蕩，除了這些較早布局代建的房企外，萬科、保利、金地、旭輝、建業(yè)等房企也爭相加入了代建軍團。當下在國內(nèi)開展代建業(yè)務并有一定規(guī)模的房企有綠城、萬達、宋都、保利、濱江、建業(yè)、新城、當代、陽光城等19家房企。
搶灘代建業(yè)務，房企可以說是蜂擁而至。自2010年9月綠城轉(zhuǎn)變運營思路，成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理公司，輸出品牌與管理服務，打響代建第一槍，此后行業(yè)內(nèi)房企對代建的關(guān)注有增無減。可以說，代建緩解了目前房企最為承壓的兩大因素，土地和政策，而通過加碼代建，房企僅是參與開發(fā)和后續(xù)管理，相比于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，房企省去投資環(huán)節(jié)，一則避免了當下土地招拍掛市場競爭與較高的土地獲取成本，二則可規(guī)避政策收緊對項目布局及后期去化帶來的不利影響，從地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向服務商，房企坐享品牌輸出收益。
經(jīng)過6年快速發(fā)展，代建領(lǐng)域已形成新的房企格局。目前來看，所謂“早起鳥兒有蟲吃”在綠城身上得以驗證，其在2016年代建項目銷售額達到181億，占到代建市場份額的45%。截至2017年2月份，代建項目達到170多個。不管是項目規(guī)模，還是簽約銷售額，綠城彰顯了在代建領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊地位，短期而言，行業(yè)內(nèi)無其他房企可匹及。
盡管保障性住房利潤遠比不上商品房，但建設(shè)、運營、銷售和融資的成本小，風險也小，相當于調(diào)控時的避風港。再從業(yè)務結(jié)構(gòu)來說，開展不受政策調(diào)控影響的保障性住房代建，對于品牌房企來說是優(yōu)化了自身業(yè)務結(jié)構(gòu)。若是企業(yè)層面的，一般代建的企業(yè)所獲得的利潤相對更高，8%-10%都是很正常的比例。如果延展到前期的規(guī)劃設(shè)計到后期的物業(yè)管理，中間環(huán)節(jié)所獲得各種利潤綜合下來，從盈利角度出發(fā)，并不比企業(yè)單獨拿地開發(fā)低。因此對于深處調(diào)控周期的眾多房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在的代建早已突破了原有政府保障房的范疇。“讓專業(yè)的人做專業(yè)的事”正成為準備品牌輸出的開發(fā)商與期待房地產(chǎn)中分一杯羹的“外來”投資商一拍即合的契機，而商業(yè)代建也逐漸成為主流。
從集中采購到房地產(chǎn)上下游綠色供應鏈整合
作為房地產(chǎn)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，包括涂料在內(nèi)的家居建材產(chǎn)業(yè)的“命運”，直接受房產(chǎn)業(yè)的影響。綠色環(huán)保的建筑類型，已經(jīng)成為房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)間的共識。房地產(chǎn)供需上下游的戰(zhàn)略合作首要目標是進行需求整合，關(guān)注要點是工程質(zhì)量，只有保質(zhì)保量才是企業(yè)戰(zhàn)略合作的根本。
對于工程項目來說，設(shè)備、材料的采購費用大約占項目總投資的50%-60%。同時，采購交貨的進度又直接影響項目的進度；采購質(zhì)量的好壞也制約著項目質(zhì)量的高低，并將決定項目建成后的連續(xù)、穩(wěn)定和安全運轉(zhuǎn)。由此可見，采購管理是工程項目管理中的重要組成部分，它不但是工程項目建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，而且還是執(zhí)行中的一個關(guān)鍵步驟。
而在這條綠色供應鏈下，以房地產(chǎn)企業(yè)及供應商為行動主體，房地產(chǎn)企業(yè)修訂相關(guān)、采購合同標準，將綠色采購標準納入供應商的招標和評估等環(huán)節(jié)，將供應商的環(huán)境表現(xiàn)作為篩選標準之一。即從材料招采、技術(shù)標準、投標企業(yè)、資源開發(fā)、生產(chǎn)過程、產(chǎn)品應用等供應鏈上的各環(huán)節(jié)都保證綠色。對于行業(yè)來說，如果能夠真正實現(xiàn)大發(fā)展，一定是建材價格比較低廉，產(chǎn)品質(zhì)量好。
供應鏈視角下的采購模式對供應和采購雙方是典型的“雙贏”，對于采購方來說，可以降低采購成本，在獲得穩(wěn)定且具有競爭力的價格的同時，提高產(chǎn)品質(zhì)量和降低庫存水平，通過與供應商的合作，還能取得更好的產(chǎn)品設(shè)計和對產(chǎn)品變化更快的反應速度；對于供應方來說，在保證有穩(wěn)定的市場需求的同時，由于同采購方的長期合作伙伴關(guān)系，能更好地了解采購方的需求，改善產(chǎn)品生產(chǎn)流程，提高運作質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本，獲得比傳統(tǒng)采購模式下更高的利潤。
隨著新興市場模式的到來，傳統(tǒng)涂料行業(yè)正面臨變革。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的上下波動，使得業(yè)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營狀況產(chǎn)生了明顯差異。原先，區(qū)域代理分銷的商務模式已經(jīng)開始逐漸被直接面對終端的戰(zhàn)略合作模式所取代。未來的，應該更加重視信息化和密切與終端客戶(開發(fā)商)的關(guān)系，才能掌握市場發(fā)展趨勢和捕捉未來市場商機。
我們都知道，競爭是激發(fā)活力和創(chuàng)新的源泉。代建制采用多道環(huán)節(jié)的招標采購，競爭激烈，無論是投標代建的單位還是投標前期咨詢、施工或設(shè)備材料供應的單位，必然會盡其所能，以合理的報價提供最優(yōu)的技術(shù)方案、服務和產(chǎn)品。面對這種僧多粥少態(tài)勢，企業(yè)如何成功突圍？依然是我們涂企需要重視和思考的課題。